楚天金報訊 本報記者蒲哲 曾里 廖橋
  昨日,央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,從中央金融管理機構層面聯手對樓市限貸鬆綁,其中對首套房的認定及可享受的政策,大大超出市場預期。對此,業內人士指出,限貸政策放鬆後,改善型需求將得到充分釋放,近期江城房價不會出現大幅波動,開發商年內將繼續平價跑量的策略。而對普通購房者而言,更關註各家商業銀行的執行力度。昨晚,本報記者聯繫武漢多家銀行得知,有銀行已經通知各分支機構,今日起按照新政策執行。
  新政解讀
  關鍵詞:購第一套房
  首付三成可實現 利率七折暫懸空
  新政:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。
  解讀:從央行的表態來看,首套房首付最低三成,貸款利率最低打七折。但記者採訪多位銀行人士表示,首套房貸會不會打七折,央行給了指引,但是各家銀行仍擁有自主權,“目前我們還沒有收到總行的文件,是否打七折還不好說”。
  關鍵詞:購第二套房
  銀行無貸算首套“改善”概念需澄清
  新政:對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
  解讀:央行新政中,最亮眼的可謂就是這條“貸清不認房”的政策,可謂超乎市場預期。銀行人士表示,新政執行後,購房人買第二套房不用再向過去一樣,支付高達七成的首付和上浮10%的貸款利率,而能享受和首套房一樣的政策。
  也有業內人士提出,央行在表述中提到:“為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房。”這個說法需要核實。因為早在2008年左右,包括武漢在內,各地政府曾對改善性住房出台過相關標準,不知央行此次是否針對此標準。
  關鍵詞:購第三套房及以上
  貸款還清還可再貸利率銀行說了算
  新政:在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素,審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
  解讀:以武漢為例,當前已取消“限購令”,若購房者手頭無銀行住房貸款,買第三套房仍可向銀行貸款。而在“限購令”時,第三套是難以獲得銀行商業貸款的。但央行並未對首付和貸款利率作強制要求,各家銀行自主決定。
  關鍵詞:外地人購房
  限貸令取消 外地人購房可貸款
  新政:外地人購房銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
  解讀:根據央行表述,意味著外地人購房的限貸令也已取消。
  銀行反應
  銀行執行新政步調不統一
  “央行政策是4點多公佈的,我們已經通知各分支機構,明日起開始執行。”昨晚,漢口某銀行湖北分行房貸部門人士告訴本報記者這番話後表示,執行的政策重點是“認貸不認房”。
  另一家商業銀行武漢分行人士也表示,其實兩三天前,該行就得知上述信息。
  不過,由於我省銀行多屬省級分行,並無政策制定權,一些銀行表示仍要等待總行通知。
  利率打七折恐仍遇執行難
  9月15日,省住建廳發佈“鄂六條”提出,居民貸款購買首套自住普通商品房,首付只需30%,貸款利率可降至基準利率的0.7倍,隨即遭遇銀行執行難。“房貸利率七折,近期落地的可能性不大。”昨日,多家銀行人士不約而同地表示,由於現在房貸利率很大程度上是市場定價,沒有哪家銀行願意主動去降價。
  有銀行人士結合時間節點表示,“除非央行下達強制政策,不然在年底信貸資金緊張,且有利潤考核壓力的影響下,利率七折至少暫時無法落地”。
  新政是否有追溯期不明確
  “我這剛剛簽了貸款合同,不知能否追認。”昨日下午,得知央行確認首套房貸政策變成“認貸不認房”,剛剛在光谷買房的李倩著急了。上周她剛剛和銀行簽了合同,由於是二套房,首付付了七成。
  事實上,與李倩情況相似的購房者還不少。對於存量的二套房客戶,會不會得到新政策的追認,記者就此咨詢了幾家銀行。“央行此次文件中並無明確意見。”某大行房貸部門人士表示,對此各家銀行如何認定,尚需要觀望。“按照合同來說,不認定為首套房,銀行都沒有違約責任。”該人士表示,但一些存量客戶不多的銀行,在成本增加不多的情況下,也有可能對這類客戶適用新政策。
  各界反饋
  居民開發商迅速作出反應
  “原本計劃十一假期去哪裡玩。”昨晚,在得知限貸政策有所鬆動後,肖女士臨時決定將買房計劃提前。
  昨晚一項網絡調查則顯示,央行發文放鬆限貸政策後,已有約四成購房者打算將購房計劃提前。
  昨日傍晚6時許,光谷陽光100大湖第營銷負責人接到通知後,立即安排多名置業顧問給客戶打電話傳遞最新消息,以抓緊時機爭取客戶。
  江城房價近期不會大幅波動
  昨晚,多名開發商向記者透露稱,限貸限購政策雙雙放鬆,不排除部分樓盤價格微幅上調,但年內武漢房價不會出現大幅波動,近期開發商仍將堅持平價跑量的策略,抓緊機會去庫存。
  新政有利推進“鄂六條”實施
  仲量聯行武漢公司董事總經理李傑認為,央行此次發佈的首套房認定新標準,是繼“鄂六條”和“武漢全面取消限購”之後的一個重要的里程碑式樓市政策,這個政策將重新定義未來兩三年的住宅市場的成長機制和發展模式,短期內有利於消化存量房庫存,也有利於推進“鄂六條”的實施。
  新聞鏈接
  若利率打七折百萬貸款至少省息18萬
  新政出台後,如果買套武漢市中心的兩房,按100萬元房款算,首付三成為30萬,可貸款70萬元。
  若按每月等額還款計算,如按基準利率還貸,則需還利息55.75萬元。若利率打七折優惠,利息總額僅為37.01萬元。
  這樣看,如果不考慮新政對房價的影響,購買一套百萬元的房產,貸款至少可省18萬元。
  一周賣了4772套創6年來新高
  昨日,最新市場統計數據顯示,由於限購政策全面解除,武漢商品房最近一周賣了4772套,創下自2009年以來單周成交量新高。
  據克而瑞統計顯示,最近一周,武漢新建商品住宅成交面積近50萬平方米,共計4772套,遠超單周銷量3000套左右的平均水平。據瞭解,自2009年以來的近300周內,新房單周成交面積在40萬平方米以上的僅有10次,主要集中在2010年和2011年,此次單周成交量刷新曆史紀錄,與武漢全面解除限購政策緊密相關。
  但市場分化嚴重,一些優惠活動少、價格小幅上調的樓盤銷售行情明顯較差,平價跑量仍是江城開發商的主流選擇。
  10月迎來開盤潮預計67個樓盤入市
  10月武漢預計有67個樓盤入市,其中純新盤數量達到36個,占比超過五成。
  9月24日,武漢全面取消限購政策,被業內一致認為,“金九”期間壓抑的開盤量、成交量很可能在“銀十”期間集中釋放。
  業內人士指出,預期武漢今年最後3個月新房平均成交量將達到1.4萬套左右,今年全年成交量也將有望超過去年,再度刷新曆史紀錄。
  (原標題:央行銀監會鬆綁樓市限貸)
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